土地使用权抵押是指 债务人或第三人将其合法取得的土地使用权作为担保财产，以不转移占有的方式向债权人履行债务的行为。在这种担保行为中，抵押权人并不直接占有和使用被抵押的土地使用权，而是由抵押人继续使用并收益。如果抵押人在借款合同期满后无法归还贷款，则土地使用权将归抵押权人所有，或者由抵押权人依法进行处置。
土地使用权抵押的主要特点包括：
土地使用权抵押是一种担保物权，目的是以土地使用权清偿债务。
抵押人无需将土地使用权转移给抵押权人，仍可继续使用土地并获取收益。
在债务未履行时，抵押权人需依法申请人民法院拍卖抵押的土地使用权，以拍卖所得款项抵偿债务。
土地使用权抵押时，其上的建筑物及其他附着物也随之抵押。
抵押人和抵押权人需签订抵押合同，并依法办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。
土地使用权抵押在金融领域被广泛应用，尤其是房地产公司融资时，通过将土地使用权抵押给银行，获取贷款资金以投入项目开发，并通过商品房预售回笼资金归还贷款。这种融资方式有助于降低贷款风险，确保债权人的利益。