住宅和公寓的定性主要依据以下几个标准：
住宅通常拥有70年的产权。
公寓的产权年限一般为40年或50年。
住宅建筑用地为居住用地。
公寓可能建立在商业用地上。
查看楼盘规划用地许可证上的用途，如果标明为住宅，则为住宅；如果标明为商业或商住综合，则为公寓。
住宅一般使用民用水电，费用较低。
公寓通常使用商业水电，费用较高。
住宅可以办理入户。
公寓如果是商业用地建设，可能无法办理入户。
住宅的日照时间长，采光好，可能有多个朝向，并且可能通气。
公寓的采光可能较差，多为一个朝向，可能不通燃气。
住宅小区绿化覆盖率通常较高，而公寓可能更接近街道。
公寓的楼层户数较多，每层可能有多个住户。
需要注意的是，市场上也存在一些特殊的住宅形式，例如拥有70年产权的公寓，但这种情况相对较少。在购买时，最准确的方式是查看房产证上的产权年限和土地使用性质，以及规划许可证上的用途，来确定房产是住宅还是公寓