小产权房，也称为“乡产权房”，是指 在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的房产。这种房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会给予备案，因此小产权房在法律上并不被认可为合法有效的产权。
小产权房主要有以下特点：
小产权房通常建设在农村集体土地上，包括宅基地、村集体土地等。
小产权房的产权证由乡政府或村政府颁发，而不是由国家房管部门颁发，因此不具备国家认可的正式产权。
由于小产权房没有合法有效的产权证，购买此类房屋面临诸多法律风险，如产权纠纷、拆迁补偿等问题。
小产权房不能在房地产市场进行正规交易，只能在村民之间进行转让，且通常需要满足一定的居住年限。
由于小产权房没有缴纳土地出让金等费用，其价格通常较低，吸引了一些购房者的青睐。
综上所述，小产权房是一种在法律上存在诸多问题的房产，购买此类房屋需谨慎考虑其法律风险和潜在问题。