抵押房贷的额度 取决于多种因素，包括房屋类型、房龄、房屋评估价值、借款人的信用状况等。以下是一些关键点：
首次贷款最多可以贷到房屋评估价值的八成。
非首次贷款则通常可以贷到五到八成不等。
普通住宅：最多能贷款房产评估值的70%。
商业用房（如写字楼）：通常只能贷到房产评估值的50%。
房龄不超过20年的房屋，贷款额度相对较高。
房龄超过20年的房屋，贷款额度可能会降低。
贷款额度通常为房产评估价值的50%至70%。
某些情况下，如房屋评估价值较高且借款人信用状况良好，贷款额度可能会接近或达到评估价值的100%。
借款人的收入情况、信用记录、负债水平等也会影响贷款额度。
贷款机构的规定不同，部分银行可能会根据自身政策有所调整，例如最高贷款额度为房产评估价值的75%或90%。
建议
在申请抵押房贷时，建议借款人：
确保信用评分较高，以获得更高的贷款额度和更低的利率。
普通住宅通常比商业用房更容易获得较高的贷款额度。
房屋的市场价值和评估价值是决定贷款额度的重要因素。
不同银行的贷款政策和额度可能有所不同，建议多咨询几家银行以获取最优贷款方案。
通过综合考虑以上因素，借款人可以选择最适合自己的贷款方案，确保能够获得所需的资金。